宅地建物取引業の概要

宅地建物取引業と不動産業の違い

不動産業は、売買、仲介、賃貸、建物の管理や入居対応など、様々な仕事が含まれます。それに対して宅建業は土地・マンションの売買や仲介といった取引を行う不動産取引の専門業者です。さまざまなジャンルを抱える不動産業の中でも、土地や建物などの売買取引に特化した業と言えます。

宅建業とは、不特定多数の人を相手方として宅地又は建物に関し、下表の○印の行為を反復または継続して行い、社会通念上、事業の遂行と見ることができる程度の業を行う行為をいいます。宅建業を営むには宅建業法に基づく免許が必要になります。

宅建業免許の種類

宅建業を営む場合は、宅建業の免許が必要になります。宅建業の免許は、個人又は法人でも免許申請することができます。免許を受けた者を「宅地建物取引業者」（宅建業者）といいます。

事務所を設置する場所により、知事免許と大臣免許とに区分されますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。

免許の有効期間

宅建業の免許の有効期間は５年間です。有効期間は、免許日の翌日から起算して５年後の免許応答日までです。このとき、有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日からは宅建業を営むことができなくなります。

免許の費用と行政書士の報酬相場について

宅建業にかかる費用についてですが、知事許可の場合は￥33,000、大臣許可の場合は￥90,000(更新時は￥33,000)の手数料を支払いする必要があります。

行政書士に依頼する場合の報酬費用の相場はおよそ￥100,000～￥200,000くらいと言われています。

免許の欠格要件について

免許を受けようとする者が、次の表の「欠格要件」のいずれかに該当するときは、免許が付与されません。

※１ 役員であった者：免許取消処分の聴聞の公示の日前６０日以内に役員であった者
※２ 暴力団員等 ：暴力団員又は暴力団員でなくなった日から５年を経過しない者。暴力団員等が事業活動を支配する者を含みます。
※３ 法定代理人 ：営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者の親権者又は後見人をいいます。
※４ 役員 ：業務を執行する社員、取締役またはこれに準ずる者（法人に対しこれらの者と同等以上の支配力を有する者を含みます。相談役も顧問、その他いかなる名称を有するかを問いません。）
※５ 政令使用人 ：事務所の代表者で契約締結権限を有する者（支店長、営業所長）その者が法人である場合は、その法人の役員であった者（※１）を含む

宅地建物取引士について

宅建業者は、事務所や宅建業法第５０条第２項に規定する案内所等には、一定の数の専任の宅地建物取引士を置かなければなりません。

※宅建業の業務に従事する者については、個人業者本人や法人業者の代表者、直接営業に従事する者は必ず含まれます。また継続的な雇用関係にある者であれば、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。

宅地建物取引士の要件

専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の二つの要件を充たさなければなりません。つまり、当該事務所に常勤して専ら宅建業の業務に従事すること、が必要となります。

■常勤性
宅地建物取引士が当該事務所に常時勤務することをいいます。常時勤務とは、宅地建物取引士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務（営業）時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。

【常勤性が認められないとされた事例】
・在学中の大学生
・社会通念上、通勤可能な距離を越えている場合
・別企業の従業員や公務員である場合

■専任性
宅地建物取引士は、専ら当該事務所等の宅地建物取引業に従事することが必要です。宅地建物取引士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅地建物取引士が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。

■宅建業と建設業の兼務の可否
建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務の管理責任者」「専任技術者」のように、事務所や営業所等において、常勤性や専従性を要件として設置されている方は、宅建業で常勤性や専従性が求められている「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の宅地+建物取引士」を兼務することができません。
ただし、大阪府の場合、同一法人（または同一個人業者）・同一場所（同一建物）で勤務する場合に限り、個々のケースで、勤務実態、業務量を斟酌し常勤性・専従性に問題がないと判断できる場合には、兼務を認めることがあります。

事務所について

宅建業免許では、事務所がかなり重要な要件になっています。要件として「事務所の範囲」と「事務所要件の適格性」が定められています。

■事務所の範囲
(ｱ) 本店または支店として商業登記されたもの
(ｲ) (ｱ)のほか、継続的に業務を行うことができる施設を有し、かつ、宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人が置かれている場所
【留意点】
① 本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅地建物取引士の設置が必要となります。本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、なんらかの中枢管理的な統括機能を果たしているからです。
② 支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないこととなっていますので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記が必要です。商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

■事務所要件の適格性
物理的にも社会通念上も独立した業務を行いうる機能をもつ事務所として認識できる程度の形態を備えていることが必要です。
① テント張りやホテルの一室などは認められません。
② １つの部屋を他の者と共同で使用する場合も原則として認められません。
ただし、一定の高さ（170cm以上）のある固定式のパーテーションなどにより仕切られ、他の事務所などの一部を通らずに、該当事務所に直接出入りができるときは、独立性が保たれていると認められる場合があります。
③ 区分所有建物などの一室を自宅と事務所として利用する場合も原則として認められません。ただし、その区分所有建物の管理規約上、事務所としての使用が認められており、かつ、住居部分と区別され独立性が保たれている必要があります。また、管理規約上、事務所の使用が認められない場合など、消費者等が出入りする事務所として安定して使用することが困難と認められる場合は、事務所として使用することはできません。

商業登記簿（登記事項証明書）の事業目的欄について

免許の申請は、個人、法人のいずれでもできますが、特に法人の場合は、「商業登記簿（登記事項証明書）」の事業目的欄に、宅建業を営む旨の登記がされていることが必要です。

目的欄に「宅地建物取引業」の記載や、宅地建物取引業を営む内容が記載されていれば問題ないかと思いますが、宅地建物取引業に相当する文言は、申請先の都道府県窓口によって若干異なりますので事前に申請先窓口へ確認頂くのがいいかと思います。

また、申請書の商号または名称が法律によって使用を禁止されている等の場合は、商号または名称の変更が必要な場合があります。

【商号・名称についての制限の例】
・法令で禁止されているもの
・指定流通機構と紛らわしいもの。
例「○○○不動産部、○○○流通センター、○○○流通機構、○○○住宅センター、
○○○不動産センター、○○○情報センター、○○○不動産情報センター」等
・地方公共団体や公的機関の名称と紛らわしいもの
例「○○府住宅会社」「×××公社」「△△△不動産供給事業団」等